सावधान …. जमीन खरेदी करत असला तर कृपया या गोष्टी तपासा
मुंबई / प्रतिनिधी
सहसा जमीन (शेती, बिनशेती) खरेदी करतांना खरेदीदार जमीन कोणाच्या नावावर आहे. त्याचे बाजार आणि शासकीय मूल्य काय याचाच विचार करतात. जमिनीच्या खरेदी विक्री व्यवहारात सर्वात महत्वाचा दस्तऐवज असतो तो सातबारा उतारा.
या एका कागदावर जमिनीची मालकी, कायदेशीर स्वरूप, वापराचा प्रकार आणि शासनाच्या अटी स्पष्ट नमूद असतात. तरीही अनेकदा “शर्त” आणि “धारणप्रकार” या नोंदींकडे दुर्लक्ष केल्यामुळे खरेदीदार अडचणीत सापडतात.
सातबारा हा जमिनीचा मूलभूत महसूल दस्तऐवज आहे. यामध्ये जमीन कोणाच्या नावावर आहे, ती शेतीसाठी वापरली जाते की इतर कारणासाठी, तसेच त्या जमिनीवर कोणते कायदेशीर निर्बंध लागू आहेत याची माहिती असते. विशेषतः “शर्त” आणि “धारणप्रकार” या दोन बाबी जमिनीचा व्यवहार करता येईल की नाही, हे ठरवतात.
महाराष्ट्रात जमिनीचे प्रमुख प्रकार कोणते?
महाराष्ट्र जमीन महसूल कायदा 1966 नुसार जमिनीचे काही ठराविक प्रकार निश्चित करण्यात आले आहेत. त्यांची माहिती समजून घेणे अत्यंत आवश्यक आहे.
1) वर्ग 1 – जुनी शर्तीची जमीन
ही जमीन पूर्णपणे खासगी मालकीची असते. अशा जमिनीवर व्यवहार करण्यासाठी कोणत्याही शासकीय परवानगीची गरज नसते. सातबाऱ्यावर सहसा “खा” अशी नोंद असते. खरेदी-विक्री, तारण किंवा हस्तांतरण तुलनेने सोपे असते.
2) वर्ग 2 – नवीन शर्तीची जमीन
या जमिनी सरकारकडून वतन, इनाम, पुनर्वसन किंवा भूसंपादनानंतर दिल्या जातात. अशा जमिनीवर व्यवहार करण्यासाठी शासनाची लेखी परवानगी आवश्यक असते. सातबाऱ्यावर “शर्त लागू” किंवा तत्सम उल्लेख असतो. परवानगीशिवाय व्यवहार केल्यास तो बेकायदेशीर ठरू शकतो.
3) शासकीय पट्टेदार जमीन
ही जमीन मालकी हक्काने न देता केवळ वापरासाठी दिलेली असते. अशा जमिनीची विक्री किंवा हस्तांतरण अत्यंत कठोर अटींवर अवलंबून असते. नियमांचे उल्लंघन झाल्यास जमीन थेट सरकारकडे जप्त होऊ शकते.
‘शर्त’ आणि ‘धारणप्रकार’ का इतके महत्त्वाचे?
सातबाऱ्यात या नोंदी नसतील किंवा अस्पष्ट असतील, तर जमिनीची खरी कायदेशीर स्थिती समजत नाही. यामुळे पुढील समस्या उद्भवू शकतात. जसे की,
व्यवहार रद्द होणे
शासनाचा हिस्सा किंवा दंड भरावा लागणे.जमिनीवर हक्क नाकारला जाणे दीर्घकालीन न्यायालयीन वाद.विशेषतः नवीन शर्तीच्या जमिनीवर शासनाची परवानगी नसल्यास भविष्यात मोठे कायदेशीर धोके संभवतात.
जमीन खरेदीपूर्वी कोणती काळजी घ्यावी?
सातबारा उताऱ्यात शर्त व धारणप्रकार स्पष्ट आहेत का ते तपासा. शासनाची अट असल्यास संबंधित महसूल अधिकाऱ्याची लेखी मंजुरी पाहा. विक्रेत्याकडे सर्व वैध परवाने आणि कागदपत्रे आहेत का? याची खात्री करा. व्यवहारापूर्वी सर्व कागदपत्रे वकील किंवा कायदेशीर सल्लागाराकडून तपासून घ्या.
शंका असल्यास कुठे संपर्क साधाल?
जमिनीबाबत कोणतीही शंका असल्यास तालुक्याचे तहसील कार्यालय, भूमी अभिलेख विभाग किंवा जिल्हा निबंधक कार्यालयात चौकशी करता येते. तसेच महाराष्ट्र शासनाच्या अधिकृत mahabhulekh.maharashtra.gov.in या पोर्टलवरून ऑनलाइन सातबारा उतारा पाहण्याची सोय उपलब्ध आहे.
